2025年，中央定调优化保障性住房供给，各地通过收储转租、非居改租等存量盘活举措拓宽保租房筹集渠道。《住房租赁条例》正式实施，引导行业规范化发展，市场化、专业化的政策导向下，长租公寓企业仍有较大发展空间。住房租赁金融支持体系基本形成，政策推动租赁住房公募REITs从试点到扩围扩容，有助于住房租赁企业回笼资金、优化资产结构，形成规模效应。住房租赁行业提质扩容，规模化程度提升，优秀企业围绕精细化运营等方向提升经营质量，精准把握细分客群需求，聚焦租住生活场景，打造优质产品，强化核心竞争力，实现可持续发展。
在此背景下，中指研究院秉承公正、客观、全面的原则，基于对全国主要城市住房租赁企业和项目经营状况的跟踪研究，结合企业管理规模、经营能力、发展潜力和品牌影响力及重点项目运营成效、产品设计、服务质量等关键性指标，优选出“2025-2026中国住房租赁优秀企业”、“2025-2026中国住房租赁经营质量优秀企业”、“2025-2026中国住房租赁资产管理优秀企业”、“2025中国住房租赁可持续发展优秀企业”、“2025-2026中国长租公寓优秀项目”等研究成果，在肯定优秀企业/项目市场地位的同时，也为行业提供学习和借鉴的标杆。
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市场规模：行业加速扩容，新增开业规模较上年增长，地方国企系增速依旧领先
政策推动下，住房租赁行业提质扩容，规模化程度提升。“十四五”收官之年，我国“租购并举”住房制度建设持续深化，保障性租赁住房建设稳步推进，“收储转租”“非居改租”等政策盘活存量、增加租赁住房供给的同时为住房租赁企业带来发展机会，《住房租赁条例》出台实施推动行业向规范化、市场化、专业化方向迈进。同时，保租房REITs迈入“首发+扩募”双轮驱动阶段，市场化长租房积极探索公募REITs发行路径，拓宽企业融资渠道，为企业发展提供坚实的金融支撑。重点城市住宅租金房价比持续提升，住房租赁投资回报进一步改善，吸引更多市场主体积极布局。头部企业加快资源整合与业务拓展，巩固行业领先地位。
新增开业、管理规模均较上年有所增长。根据中指研究院监测数据，截至2025年11月，全国开业规模TOP30企业累计开业房源量达140.9万间，较2024年末增加15.3万间，增量较上年同期增加1.2万间，管理规模TOP30企业累计管理房源量达200.7万间，较2024年末增加18.7万间，增量较上年同期增加4.7万间。
表：截至2025年11月规模TOP30住房租赁企业开业与管理房源规模
数据来源：中指数据CREIS
分类型来看，住房租赁行业逐渐形成房企系规模领先，地方国企系主导保障，创业系、酒店系专注轻资产运营的格局，各类型长租企业优势互补，满足多元化市场需求，推动行业高质量发展。
房企系长租公寓企业精准布局增量市场的同时通过多元合作模式盘活存量资产，“轻重并举”实现稳健扩张，规模领先。增量开发发面，部分房企系长租企业聚焦核心一二线城市，通过拿地开发并自持运营的方式扩张规模。存量盘活方面，房企系长租企业通过改造自持资产或与地方国企合作等方式实现管理规模扩张。整体来看，房企系长租企业规模优势突出，行业领先地位较为稳固。根据中指院监测，截至2025年11月，开业规模与管理规模TOP30榜单中房企系长租企业规模占比均在45%以上。开业规模TOP30企业中，房企系长租企业合计开业规模达65.5万间，较2024年末规模增加5.3万间；管理规模TOP30企业中，房企系长租企业合计管理规模达95.8万间，较2024年末规模增加8.1万间。其中华润有巢以“服务大国民生、践行住有所居”为战略引领，致力于打造行业领先的租住“运营+资管”平台。在租赁市场规范化发展的背景下，企业依托央企资源与市场化专业能力，持续高质量推进租赁住房建设与运营，通过专业化、标准化的业务模式，树立了“高品质租赁”的行业标杆，充分彰显央企担当与可持续发展实力。
地方国企系长租企业在政策支持下主导保租房供应，依托资源整合和平台优势，通过“收储转租”等方式增加保租房供应，开业、管理规模显著提升。根据中指院监测，截至2025年11月，地方国企系长租企业的开业、管理规模占TOP30企业的比重均提升至22%以上。开业规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增长至11家，开业规模为32.2万间，较2024年末增加14.3万间，管理规模TOP30企业中，地方国企系长租企业数量增长至10家，管理规模达47.3万间，较2024年末增加11.6万间。其中辰寓作为重庆首个市级国有住房租赁品牌，成立5年来累计盘活闲置国有资产42万平方米，改造存量项目28个，运营房源约1万间，累计服务新市民、青年人超2万人次，已发展成为重庆市保障性租赁住房和市场化长租公寓领域的核心运营企业，为优化城市住房供给结构发挥了重要作用。
创业系、酒店系长租企业依托多年积累的运营经验和品牌口碑，通过轻资产输出、中资产托管等方式实现规模扩张。创业系长租企业通过积极参与国企存量资产改造、为产业园区/高校等特定场所提供人才公寓/员工宿舍等定制化住宿解决方案获取项目。酒店系长租企业则利用会员体系、企业客户等私域流量，融合酒店与公寓业态，实现内部客群共享与资源整合，长短租结合满足不同人群的多元化住宿需求。根据中指院监测，截至2025年11月，管理规模TOP30企业中，创业系、酒店系长租企业管理规模分别为31万间、21万间，与2024年末相比，城家管理规模增量超1万间，百瑞纪集团增长约8000间，城市家、乐乎集团、魔方生活服务集团管理规模增量超千间。
企业经营：围绕精细化运营、产品升级等方向带动经营提质，实现可持续发展
经营质量方面，优秀租赁企业围绕强化合规体系建设、精细化运营等方向，提升经营质量，推动企业高质量发展。一方面，2025年《住房租赁条例》出台实施，倒逼长租公寓企业建立从房源获取、信息发布到房源验收、合同签订、运营服务的全流程合规体系，降低合规风险，提升租户对品牌的信任度。另一方面，当前住房租赁行业已从“规模扩张”转向“运营深耕”，租客需求亦不断升级，住房租赁企业通过运营前置、优化细化服务流程、数字化驱动管理决策等方式，全方位提升经营质量。如华润有巢充分发挥央企基因与市场化机制的双重优势，前端获取高品质优质项目，中台通过标准化运营体系与数字化工具提升效率与服务体验，后端则借助REITs等创新金融方式实现资产价值循环与持续增长。企业以多元化产品满足不同客群需求，兼顾品质与社会责任，在实现稳健盈利的同时，已成长为行业合规运营与长期主义发展的标杆企业。保利公寓深耕上海、广州、杭州、成都等多座核心城市，以稳健的资产经营能力为核心，通过标准化的运营服务体系与持续优化的出租表现，建立了具备韧性的租赁住房商业模式，并与多家金融机构达成合作，积极探索租赁住房资产的可持续发展模式。武汉安家保障性住房有限公司，是武汉市重点打造的保障性住房平台，集开发建设、投资筹集、房源收购、资产经营、运营管理为一体。作为武汉首个实操利用保障性住房再贷款推进存量房改保障房的先行者，安家公司有效统筹存量房产消化和增量住房优化，推动构建房地产发展新模式，为吸引人才安居、激活城市动力，助力城市高质量发展发挥积极作用。
资产管理方面，2025年，“782号文”的出台为租赁住房REITs扩围扩容提供了政策支持，也为企业盘活存量、规模扩张带来机遇。住房租赁优秀企业应强化投研能力、优化产品质量、提升运营效率，借助金融工具打通“投融管退”闭环，提升资金使用效率、资产增值潜力和抗风险韧性。如招商伊敦凭借四十年积累的深厚运营管理经验，构建了稳健的资产规模、卓越的品牌影响力与持续的品质溢价能力。企业以“投、融、建、管、退”全生命周期资产管理为核心，依托专业的资产研判、精细化运营与品牌赋能，系统提升资产价值与回报水平，致力于成为中国领先的公寓及酒店资产管理运营服务商，持续引领不动产资管领域的创新与高质量发展。
可持续发展方面，优秀企业凭借专业化运营能力和行业口碑实现规模扩张，注重社会责任，深耕保租房建设，不断打磨产品质量，完善服务体系，为青年人、新市民提供优质租住产品，切实助力人才安居的同时实现高质量、可持续发展。如珠海市安居集团已构建起高品质市场化租赁住房、人才住房与保障性住房三大类型住房并举，以长租为主、销售为辅的的新一代安居住房体系。2025年，安居集团被评为AAA级信用企业，累计运营房源超24000套，项目覆盖珠海全域，有力托举湾区奋斗者的安居梦想，成为推动珠海建设人才友好型城市的坚实力量，为住房租赁高质量发展提供了可复制、可推广的“珠海范本”。
项目运营：精准把握细分客群需求，聚焦场景化、生态化，重塑长租公寓价值
项目运营层面，优秀长租公寓项目精准把握目标客群的核心需求，拓展服务场景，构建“居住+社交+服务”的社群生态，实现从“有房住”到“住好房”的提升，增强细分客群黏性。浦发有家·康桥社区位于浦东康桥工业区，总建筑面积约6.5万平方米，提供1123套保租房，距11号线康新公路站步行可达，交通便捷。项目以“健康+宠物友好”为特色，自建健康中心、睡眠舱、微高压氧舱等专业设施，并携手上海国际医学（000516）中心设“健康医疗守护站”；同时推出100套配宠物智能舱房源，致力于打造上海首个具备系统化宠物友好体系的保租房社区。中国车谷国际人才社区坐落于武汉经开区核心区域，定位为服务全球高层次人才的高品质国际化居住项目。社区依托便捷的地铁交通，集成智慧化生活配套，提供从舒适公寓至服务式住宅的全品类居住产品，并融合共享办公、休闲社交等复合功能，不仅为人才提供优质居所，更成为支撑区域创新发展的重要平台，持续赋能车谷高质量发展。悦生活·武汉创寓青年社区由武汉市江夏科技投资集团与中国电建（601669）地产·南国置业联合打造，是悦生活品牌首个集团外战略合作项目。项目坐落于江夏智能制造产业基地，以“悦生活 悦安心”为服务理念，围绕居住、服务、社交与智能四大场景，为青年人才构建集品质与活力于一体的租住新空间。
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